Quali sono i presupposti per intimare lo sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. nelle locazioni abitative e commerciali e qual è la rilevanza degli oneri accessori?

Quali sono i presupposti per intimare lo sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. nelle locazioni abitative e commerciali e qual è la rilevanza degli oneri accessori?
Il locatore può intimare sfratto per morosità se il conduttore non ha pagato i canoni alle scadenze pattuite, potendo nello stesso atto chiedere anche il pagamento dei canoni scaduti ai sensi dell’art. 658 c.p.c.
Nelle locazioni abitative è sufficiente anche una sola mensilità scaduta da almeno 20 giorni ai sensi degli artt. 5 e 55 L. 392/1978
Nelle locazioni commerciali l’inadempimento deve avere rilevanza ai sensi dell’art. 1455 c.c., con valutazione della gravità in relazione alla buona fede, alla natura del rapporto e all’interesse del locatore
La morosità può riguardare anche gli oneri accessori; nelle locazioni abitative, per fondare lo sfratto, l’inadempimento per oneri deve superare due mensilità di canone, mentre nelle commerciali deve essere tale da rompere l’equilibrio contrattuale
La richiesta degli oneri accessori è soggetta a prescrizione biennale dalla chiusura della gestione annuale dei servizi accessori
L’autoriduzione del canone per vizi o diminuzione del godimento è illegittima salvo inutilizzabilità totale o parziale dell’immobile; solo in tale ipotesi il conduttore può sospendere in tutto o in parte il pagamento senza essere considerato moroso

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