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MODELLO CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE DESTINATO AD USO COMMERCIALE

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE DESTINATO AD USO COMMERCIALE

Per uso diverso dell’abitazione ai sensi della Legge n. 392/78

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TRA

la società ________, con sede in ____________, codice fiscale e partita IVA _________, in persona di _________, nato/a a __________il _______, codice fiscale ___________, (di seguito, la “Parte Locatrice”),
E

SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE

1. OGGETTO
La Parte Locatrice concede in locazione alla Parte Conduttrice, che accetta, l’immobile di sua proprietà sito in _______________, con estremi catastali identificati da foglio ___, subalterno ___, particella numeratore _____, categoria ____(di seguito, l'”Immobile”).
La Parte Locatrice dichiara che l’Immobile in oggetto è (i) in regola con le vigenti norme edilizie, urbanistiche ed igienico-sanitarie, (ii) munito di concessioni di edificazione e di certificazione energetica, (iii) agibile, (iv) adatto all’impiego per il quale viene locato e (v) libero da pesi, vincoli e gravami che possano limitare il godimento dello stesso da parte della Parte Conduttrice. La Parte Locatrice dichiara altresì che gli impianti presenti nell’Immobile locato e nell’edificio in cui lo stesso è ubicato sono conformi alla normativa applicabile. La Parte Conduttrice dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’attestato di certificazione energetica dell’Immobile oggetto della locazione.

2. DURATA E RECESSO
La locazione avrà durata di anni 6 (sei) dal __/__/__al __/__/__ e, in assenza di disdetta scritta di una delle Parti da comunicarsi con preavviso di almeno 12 (dodici) mesi rispetto alla scadenza pattuita, il presente Contratto si intenderà tacitamente rinnovato di sei anni in sei anni ai sensi dell’art. 28 della Legge n. 392/78 (di seguito, la “Legge sulle Locazioni”). La Parte Locatrice rinuncia espressamente ad esercitare la facoltà di diniego alla rinnovazione del presente contratto di locazione (di seguito, il “Contratto”) alla prima scadenza. Ai sensi dell’art. 27, comma 7, della Legge sulle Locazioni, la Parte Conduttrice potrà recedere dal presente Contratto in qualsiasi momento, dandone comunicazione alla Parte Locatrice con preavviso di almeno 6 (sei) mesi1. Resta inteso che la consegna dell’Immobile avverrà contestualmente alla stipula del presente Contratto.
3. CANONE
3.1. Il canone di locazione viene pattuito nella misura di Euro ______(______/00) annuali (di seguito, il “Canone”), oltre a Euro _______(_______/00) annui per spese di conduzione, salvo conguaglio, e Euro _______(________/00) annui per spese di riscaldamento salvo conguaglio, e il tutto oltre IVA.
A decorrere dall’inizio del secondo anno il Canone verrà aggiornato annualmente, nella misura massima prevista dalla legge (i.e., 75%), della variazione ISTAT famiglie e operai verificatasi nell’anno precedente determinata utilizzando l’indice mensile del secondo mese anteriore a quello di inizio della locazione.
3.2. Il Canone e le spese di conduzione devono essere pagati in n. 4 (quattro) rate trimestrali anticipate di pari importo nelle scadenze del 01/01, 01/04, 01/07 e 01/10. Resta in ogni caso inteso che, qualora l’inizio e la fine della locazione non coincidano con le predette scadenze, il Canone sarà calcolato pro rata temporis. La spesa del riscaldamento verrà richiesta nelle scadenze del 01/10 e 01/01 di ogni anno.
3.3. Il pagamento del Canone non potrà essere ritardato per nessun motivo od eccezione; qualora la Parte Conduttrice avesse da far valere delle eccezioni, dovrà farlo separatamente senza potersi rivalere sul Canone.
4. USO E DESTINAZIONE
L’Immobile è concesso in locazione ad uso _____________ e viene utilizzato per attività che comportano / non comportano contatti diretti con il pubblico. Ogni diversa destinazione è vietata pena la risoluzione del Contratto. La Parte Conduttrice dichiara che l’Immobile è adatto all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e di accettarlo nello stato di fatto in cui attualmente si trova, impegnandosi a riconsegnarlo alla scadenza del Contratto nel medesimo stato salvo il deperimento dovuto all’uso ordinario convenuto nel presente contratto.
5. MIGLIORIE E ADDIZIONI
Le Parti convengono che la Parte Conduttrice non sarà tenuta, neppure in parte, alla riduzione in pristino dell’Immobile – con riferimento alle eventuali migliorie, modifiche o addizioni apportate dalla Parte Conduttrice stessa – alla scadenza del presente Contratto, né ad indennizzare in alcun modo la Parte Locatrice in relazione alla restituzione dell’Immobile in condizioni diverse rispetto allo stato attuale. Le eventuali migliorie ed addizioni che la Parte Conduttrice volesse apportare all’Immobile dovranno essere approvate dalla Parte Locatrice e resteranno a vantaggio della Parte Locatrice stessa, senza che nulla sia dovuto da quest’ultima alla Parte Conduttrice.
6. SUBLOCAZIONE E CESSIONE
È fatto espresso divieto alla Parte Conduttrice di sublocare in tutto od in parte l’Immobile, di modificarne, anche temporaneamente, la destinazione contrattuale e di cedere, anche parzialmente, ad altri il Contratto senza il preventivo consenso scritto della Parte Locatrice. In deroga a quanto precede, la Parte Conduttrice, in qualsiasi momento nel corso del presente Contratto, è espressamente autorizzata a cedere lo stesso e/o sublocare e/o mettere a disposizione a qualsiasi titolo, ragione o causa l’Immobile, a società appartenenti allo stesso gruppo della Parte Conduttrice, senza necessità del preventivo consenso scritto della Parte Locatrice ma dandone semplice comunicazione alla Parte Locatrice. Resta in ogni caso salvo quanto previsto dall’articolo 36 della citata Legge sulle Locazioni.
7. ONERI ACCESSORI
Tutti gli oneri accessori sono interamente a carico della Parte Conduttrice e, in particolare, tutte le spese relative al servizio di pulizia, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica e del riscaldamento, allo spurgo fognatura, pozzi neri e latrine, alla manutenzione ordinaria dell’Immobile e alla gestione e manutenzione dell’ascensore.
Sono dunque a carico della Parte Conduttrice le riparazioni di ordinaria manutenzione e la piccola manutenzione di cui agli articoli 1576 e 1609 c.c.
8. VARIE
8.1. È vietata qualsiasi modifica, innovazione o trasformazione dell’Immobile senza il preventivo consenso scritto della Parte Locatrice, fermo restando che ogni spesa, anche se autorizzata, ivi comprese quelle relative alle pratiche amministrative che fossero necessarie, rimarrà ad integrale carico della Parte Conduttrice. Ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i locali oggetto di locazione ed ogni altra innovazione, pur autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito. Sono per intero a carico della Parte Conduttrice tutti gli adeguamenti, aggiunte e/o innovazioni che dovessero risultare necessarie a norma di legge per lo svolgimento dell’attività cui è destinata la presente locazione.
8.2. La Parte Conduttrice dichiara di accettare e ricevere l’Immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trova.
8.3. La Parte Locatrice si riserva il diritto di visitare, o far visitare da tecnico di sua fiducia, con preavviso di almeno 24 (ventiquattro) ore e per massimo una volta al mese, l’Immobile per motivata ragione (come – ad esempio – in caso di interventi/sopralluoghi di carattere tecnico-impiantistico). Tali accessi dovranno svolgersi in modo tale da non impedire il regolare svolgimento dell’attività lavorativa della Parte Conduttrice, il tutto salvo cause di forza maggiore.
8.4. Con il medesimo preavviso di cui all’art. 8.3 che precede, in caso di messa in vendita dell’Immobile e durante i 6 (sei) mesi precedenti la scadenza del Contratto, la Parte Conduttrice si impegna a consentire la visita dell’Immobile da parte di potenziali acquirenti o conduttori due volte alla settimana, in orario di ufficio da stabilirsi in accordo con la stessa Parte Conduttrice. Tali accessi dovranno svolgersi in modo tale da non impedire il regolare svolgimento dell’attività lavorativa della Parte Conduttrice.
8.5. La Parte Conduttrice è costituita custode della cosa locata e ne risponderà in caso di danni attribuiti a sua colpa, negligenza o abuso. Esonera inoltre espressamente la Parte Locatrice da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivare a sé o a terzi frequentatori dell’Immobile da fatti od omissioni di altri comproprietari od inquilini dello stabile o di terzi. La Parte Conduttrice si obbliga a osservare e far osservare le regole di buon vicinato, a non tenere depositi di materiali pericolosi, a non destinare l’Immobile ad uso contrario all’igiene, alla sicurezza, alla tranquillità e al decoro dell’edificio, a non esporre cartelli e/o insegne senza l’approvazione della Parte Locatrice, impegnandosi a riconsegnare l’Immobile alla scadenza libero da persone e cose.
8.6. A garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni derivanti dal presente Contratto, la Parte Conduttrice versa – contestualmente alla consegna dell’Immobile – alla Parte Locatrice l’importo di Euro ______(_____/00), pari a [tre] mensilità del Canone, a titolo di deposito cauzionale (di seguito, il “Deposito Cauzionale”) a mezzo bonifico bancario. Il Deposito Cauzionale sarà restituito a locazione ultimata, previa riconsegna dell’Immobile dopo averne dedotto quanto eventualmente dovuto dalla Parte Conduttrice a qualsiasi titolo in base al presente Contratto, ivi compresa la rifusione alla Parte Locatrice degli eventuali danni verificatisi, accertati in contraddittorio e quantificati in apposito verbale di riconsegna.
[Quale ulteriore garanzia il Conduttore corrisponde al Locatore, all’atto della firma del presente contratto, un importo ulteriore pari ad Euro [importo delle mensilità anticipate], corrispondente al pagamento anticipato della/e prima/e [numero mensilità] del canone di locazione.]

[Quale ulteriore garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il Conduttore si impegna a stipulare con una compagnia assicurativa a sua scelta, con effetto dalla data di sottoscrizione del contratto, e a mantenere in vigore per tutta la durata dello stesso, una polizza assicurativa a copertura di costi determinati da sinistri avvenuti nell’unità immobiliare e a copertura di danni da allagamento, incendi, furti e atti vandalici, fenomeni atmosferici, rottura di vetri, rottura o malfunzionamento di elettrodomestici, sostituzione di serrature (etc.) che interessino l’immobile.]

[Quale garanzia supplementare il Conduttore consegna al Locatore una garanzia bancaria per un importo massimo garantito di [valore della garanzia], escutibile a prima richiesta e a garanzia di tutte le obbligazioni assunte dal Conduttore ai sensi del presente contratto. La garanzia è incorporata nel presente contratto come allegato. Il Conduttore si impegna a mantenere in vigore la suddetta Garanzia per tutta la durata del contratto.]

[Per tutta la durata del contratto, anche nel caso di eventuali proroghe e rinnovazioni, il Sig. [Nome e Cognome del Garante] nato a [luogo di nascita del garante] il [data di nascita del garante] e residente in [indirizzo e città] codice fiscale [C.F.] con documento di identità n. [numero carta identità] rilasciata dal comune di [comune di rilascio carta identità], si impegna puntualmente e senza condizioni per le obbligazioni assunte con il presente contratto stipulato al Conduttore a favore del Locatore e in particolare per il pagamento del canone di locazione che ammonta ad euro [inserire importo mensile del canone] come specificato e indicato dall’articolo 2 presente nel contratto, nonché per il pagamento di tutti gli oneri accessori, interessi o penalità nel caso di ritardato pagamento ed indennità di occupazione ed eventuale risarcimento dei danni procurati all’immobile sia nel caso di rescissione del contratto sia nel caso di riconsegna dell’immobile.]
8.7. Qualsiasi modifica al presente Contratto dovrà essere effettuata per iscritto.
8.8. Sono a carico della Parte Conduttrice l’imposta di bollo per il Contratto e le quietanze, l’imposta di registro nella misura del 50% e, in caso di recesso anticipato della Parte Conduttrice, l’imposta di registro per la risoluzione del Contratto. La registrazione del Contratto verrà eseguita a cura della Parte Locatrice. Rimarranno a carico della Parte Conduttrice tasse e imposte inerenti l’attività da essa esercitata nell’Immobile locato, ivi comprese TARI e TASI. Per quanto non previsto si farà riferimento alle leggi vigenti e alle norme del codice civile.
8.9. Le Parti si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi al presente Contratto ai sensi del D.Lgs. 196/2003 e del Regolamento UE 679/2016 (GDPR).
8.10. La Parte Conduttrice prende atto che eventuali frodi e mancati pagamenti dei canoni di locazione del Contratto potranno determinare la inclusione dei dati del cattivo conduttore-pagatore in banche dati di solvibilità e morosità.
8.11 Il presente Contratto è regolato dalla legge italiana. Qualsiasi controversia sorta tra le Parti e derivante dal presente Contratto, o connessa allo stesso, sarà deferita alla giurisdizione esclusiva del Foro di _______.
8.12. A tutti gli effetti del presente contratto, comprese eventuali comunicazioni, la notifica degli atti esecutivi e ai fini della competenza a giudicare, il Conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
A mente degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli _____________ del presente Contratto, che approvano espressamente e specificamente e che hanno carattere essenziale, sicché per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse comporterà la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c.

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Firma Parte Conduttrice Firma Parte Locatrice

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