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25 Luglio 2022

Fac simile Regolamento di condominio.

02 February, 2021

Regolamento di condominio.

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Art. 1. – Forma oggetto del presente Regolamento il Condominio in . . . . . , via . . . . . , costituito dal fabbricato, di complessivi . . . . . piani, col terreno sul quale detto fabbricato è costruito, relativo giardino e cortile: il tutto distinto nel Catasto di . . . . . con la particella . . . . . del foglio . . . . .

Art. 2. – Ciascun Condomino deve comunicare all’Amministratore del Condominio i dati necessari per la tenuta del registro di anagrafe condominiale ai sensi dell’art. 1130 numero 6) C.C., tra cui la propria residenza o il proprio domicilio, in difetto di che s’intenderà domiciliato nei locali di sua proprietà.

Art. 3. – Costituiscono proprietà comune, in modo inalienabile ed indivisibile per tutti i comproprietari, in proporzione alle rispettive quote di comproprietà:

a) l’area dell’intero stabile, le fondazioni dell’edificio, le strutture portanti, il tetto dell’edificio, gli anditi fino all’ingresso di ogni singolo appartamento, le scale, il vano di corsa dell’ascensore, la guardiola della portineria e l’alloggio del custode, il locale della caldaia per il riscaldamento, la cantina per i servizi della casa, i vani per i servizi dell’ascensore, i corridoi di accesso alle cantine ed ai solai, gli immondezzai ed in genere i locali per i servizi in comune;

b) l’ascensore, l’impianto del citofono, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli Condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche;

c) in generale tutte le parti costitutive dell’edificio, le opere, le installazioni ed i manufatti che sono necessari all’uso comune, alla conservazione ed all’uso dell’edificio stesso;

d) ogni altra parte che per legge, ed in particolare per l’art. 1117 C.C., sia comune.

Art. 4. – La misura dei diritti di ciascun Condomino sulle cose di proprietà comune ed indivisibile indicate al precedente articolo 3, è espressa in millesimi nella tabella A allegata al presente Regolamento.

Art. 5. – Per le modificazioni e la tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni si osserverà il disposto degli artt. 1117 ter e 1117 quater C.C.

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o nelle parti destinate all’uso individuale, il Condomino non può eseguire opere che rechino danno agli altri Condomini o alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’Amministratore che ne riferisce all’Assemblea.

Art. 6. – Ogni Condomino è obbligato ad eseguire nei locali di sua proprietà le riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri Condomini, sotto pena del risarcimento dei danni.

Art. 7. – Qualora una unità immobiliare fosse data in locazione, il Condomino dovrà fare accettare dal conduttore tutte le obbligazioni dipendenti dal presente Regolamento di Condominio, ferma la responsabilità solidale del locatario e del proprietario locatore.

Il Condomino deve comunicare all’Amministratore i dati relativi al conduttore necessari per la tenuta del registro di anagrafe condominiale ai sensi dell’art. 1130 numero 6) C.C.

Art. 8. – Ciascun Condomino dovrà astenersi da qualsiasi godimento che possa arrecare danno o pericolo alle cose ed alle persone o che, per effetto di esalazioni, rumori o simili, contrasti con il decoro e con il carattere civile dell’edificio.

Art. 9. – Nessun Condomino potrà pertanto destinare i locali acquistati ad uso di scuole, anche di canto e di musica, sale da ballo, istituti di esercizi fisici: in generale è categoricamente vietata qualunque destinazione che possa offendere la moralità ed il buon costume.

Art. 10. – È vietato occupare anche temporaneamente le parti comuni, sostare in portineria, come pure è vietato erigere costruzioni di qualunque genere, anche di carattere provvisorio, nel cortile, sui balconi e sulle terrazze.

Art. 11. – Il Condomino che, assentandosi, intende lasciare disabitato e chiuso l’appartamento, è tenuto a consegnare le chiavi della porta d’ingresso a persona di sua fiducia reperibile facilmente, dandone avviso all’Amministratore, affinché, in caso di necessità, sia possibile accedere ai locali per provvedere alle riparazioni di eventuali guasti ed alla eliminazione di inconvenienti che potessero arrecare danni ad altri Condomini.

Art. 12. – È vietato applicare targhette, mostre e pubblicità qualsiasi sulle facciate, nel portico, nell’androne, sulle scale e sulla cancellata. Potranno applicarsi solo targhette indicative sulle singole porte d’ingresso degli appartamenti e su apposito unico quadrante inserito nella impennata d’ingresso. Le iscrizioni su detto quadrante dovranno avere carattere uniforme.

Art. 13. – Ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del C.C., chi subentra nei diritti di un Condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’Amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Art. 14. – I Condomini sono tenuti a partecipare alle spese condominiali ordinarie e straordinarie in conformità alla legge ed al presente Regolamento.

Art. 15. – Le spese comuni saranno ripartite come segue:

a) quelle di interesse generale, quali ad esempio, il pagamento dell’Amministratore, lo stipendio del portinaio e relative contribuzioni previdenziali, le spese per la illuminazione delle parti comuni della casa e della portineria, le spese per la fognatura, per l’acqua potabile, per il trasporto delle immondizie, per le assicurazioni varie, per le riparazioni del tetto e degli scarichi, per la manutenzione della facciata, degli anditi, del tappeto erboso delle zone di arretramento, delle cancellate e dei locali di uso comune saranno ripartite fra i Condomini in ragione dei rispettivi millesimi riportati nella come sopra allegata tabella A;

b) le spese di manutenzione ed esercizio dell’impianto di riscaldamento saranno divise tra tutti i Condomini in ragione dei particolari millesimi riportati nella tabella B allegata al presente Regolamento;

c) le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori si ripartiranno osservando le norme dell’art. 1124 C.C. secondo i particolari millesimi di cui alla tabella C allegata al presente Regolamento;

d) le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai saranno sostenute dai proprietari dei due piani uno all’altro sovrastanti, secondo le norme dell’art. 1125 C.C.;

e) le spese per le riparazioni o ricostruzioni dei lastrici solari di uso esclusivo saranno suddivise secondo le norme dell’art. 1126 C.C.

Art. 16. – L’assunzione ed il licenziamento del portinaio sono di spettanza dell’Amministratore in base alla deliberazione dell’Assemblea, oppure, in caso di urgenza, dell’Amministratore, salvo ratifica dell’Assemblea.

Art. 17. – Lo stabile è servito per il riscaldamento da un impianto centrale ed è obbligatorio per tutti i Condomini il concorso nelle spese relative alla gestione del servizio ed alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto nelle proporzioni indicate nella come sopra allegata tabella B, fatto comunque salvo quanto disposto dall’ultimo comma dell’art. 1118 C.C.

Il servizio di riscaldamento avrà normalmente inizio al 1° novembre e termine al 31 marzo.

I servizi potranno essere anticipati o prorogati a richiesta della maggioranza dei Condomini calcolata in base ai millesimi, di cui alla tabella B, ed il voto della maggioranza sarà obbligatorio anche per la minoranza dissenziente.

Art. 18. – Le spese di riscaldamento, a richiesta dell’Amministratore, dovranno essere anticipate, salvo addivenire poi ai debiti conguagli, onde poter concludere vantaggiosamente contratti relativi alla gestione.

Art. 19. – Gli organi del Condominio sono:

a) l’Assemblea dei Condomini;

b) l’Amministratore.

Art. 20. – L’Assemblea, in via ordinaria, deve essere annualmente convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’anno finanziario e in via straordinaria quando l’Amministratore lo ritiene necessario o ne abbia avuto richiesta da almeno due Condomini, che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, salvo i casi in cui la legge dispone diversamente (1).

L’Assemblea è convocata a cura dell’Amministratore mediante avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, che deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo, del giorno e dell’ora della riunione.

L’Assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L’Amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’Assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’Assemblea validamente costituitasi.

Art. 21. – L’Assemblea nomina fra gli intervenuti un Presidente ed un Segretario.

Ogni Condomino può intervenire all’Assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Per i limiti e la disciplina della rappresentanza in assemblea si applicano le norme dell’art. 67 delle disposizioni per l’attuazione del C.C.

Art. 22. – L’Assemblea è regolarmente costituita e validamente delibera secondo quanto è stabilito nell’art. 1136 C.C., tenuto presente anche il disposto dell’art. 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392 ().

Art. 23. – Delle riunioni dell’Assemblea si redige processo verbale che sarà trascritto nel registro tenuto dall’Amministratore e firmato dal Presidente e dal Segretario.

Per la obbligatorietà ed eventuale impugnazione delle deliberazioni dell’Assemblea valgono le norme stabilite dall’art. 1137 C.C.

Art. 24. – L’Assemblea nomina un Amministratore, le cui funzioni sono regolate dagli artt. 1129, 1130, 1130 bis, 1131 e 1133 C.C., e ne determina la retribuzione.

Art. 25. – L’Amministratore senza l’autorizzazione dell’Assemblea, per i locali comuni, non può stipulare locazioni o concedere proroghe eccedenti i due anni di durata.

Art. 26. – L’esercizio finanziario si chiude annualmente al 31 dicembre.

Art. 27. – Nei preventivi delle spese annuali, e nei rendiconti le spese saranno classificate, oltre che per destinazione, anche secondo il criterio di ripartizione. Per il rendiconto condominiale si osserveranno le disposizioni dell’art. 1130 bis C.C.

L’Amministratore dovrà trasmettere copia dei preventivi e dei rendiconti ad ogni Condomino almeno cinque giorni prima di quello fissato per l’Assemblea.

Su richiesta dell’Assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 C.C., l’Amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei Condomini.

Art. 28. – I contributi risultanti dallo stato di ripartizione allegato al preventivo ed approvato dall’Assemblea, devono essere versati dai Condomini entro dieci giorni dalla comunicazione, ove non siano stabilite altre scadenze.

Art. 29. – Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni sarà costituito, ai sensi dell’art. 1135 primo comma n. 4) C.C., un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Art. 30. – Per le infrazioni al presente regolamento di condominio è stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma di euro . . . . . (non superiore ad euro 200,00) e, in caso di recidiva, di euro . . . . . (non superiore ad euro 800,00). La somma è devoluta al fondo di cui l’Amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile.

Art. 31. – Per tutto quanto non è specificamente previsto dal presente Regolamento saranno applicate le disposizioni di legge in materia (allegate tabelle millesimali).

 



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