Contratto tipo per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo – Modelli di contratto
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Il/La Sig./Soc. (1) . . . . . . . . . . . . cod. fisc. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
di seguito denominato/a locatore,
assistito/a (2) dall’Associazione Territoriale della Confedilizia di . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
in persona di . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CONCEDE IN LOCAZIONE
al Sig. (1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
cod. fisc. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . di seguito denominato/a conduttore, identificato/a mediante (3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
in persona di . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in . . . . . . . . . . . . . . ., via . . . . . . . . . . ., n. civico . . . . . . ., piano . . . . . . . ., scala . . . . . ., int. . . . . . . . . ., così composta: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
TABELLE MILLESIMALI
proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
riscaldamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
acqua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
altre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
COMUNICAZIONE ex art. 8, terzo comma, D.L. 11 luglio 1992, n. 333
(convertito dalla L. 8 agosto 1992, n. 359)
CODICE FISCALE del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITÀ IMMOBILIARE (*)
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(*) L’art. 8, comma 3, del d.l. n. 333 del 1992 (conv. dalla l. n. 359 del 1992) dispone che, in caso di locazione, il proprietario debba dare comunicazione al conduttore, oltre che del proprio numero di codice fiscale, degli “estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare”. Indicare i seguenti dati: sezione urbana (se presente), foglio, particella, subalterno e categoria.
Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica dell’immobile oggetto di locazione.
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
Art. 1 – La locazione ha la durata di anni sei con inizio dal . . . . . . e termine al . . . . . . . Il contratto si intenderà tacitamente rinnovato di sei anni in sei anni se non venga data disdetta da comunicarsi all’altra parte a mezzo lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza.
La facoltà del locatore di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è limitata ai motivi di cui all’art. 29 della legge n. 392/1978 e dovrà essere esercitata nelle forme e con le modalità di cui a quest’ultima norma.
Art. 2 – Il canone annuo di locazione è convenuto in euro . . . . . . . , che il conduttore si obbliga a corrispondere in n . . . . . . . . . rate eguali anticipate di euro . . . . . . . . ciascuna, scadenti il . . . . . . . . . . . . . . . . . . , a mezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 3 – Le parti convengono che dall’inizio del secondo anno della locazione e così per ogni anno successivo, il canone sia, a richiesta del locatore, aggiornato in relazione alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati. La misura dell’aggiornamento sarà quella massima prevista dalla legge.
Art. 4 – Il pagamento del canone non potrà essere sospeso né ritardato da pretese od eccezioni del conduttore di qualunque specie e natura. Unica prova del pagamento sarà costituita dalla ricevuta. Il mancato puntuale pagamento in tutto o in parte e per qualunque causa, anche di un sola rata del canone, costituirà il conduttore in mora, con la conseguente risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento ex art. 1455 c.c. a danno e spese del conduttore stesso. Il conduttore sarà comunque tenuto, in ogni caso, al pagamento dell’interesse di mora sulle somme non corrisposte nella misura del due per cento mensile.
Art. 5 – Sono a carico del conduttore gli oneri accessori di cui all’art. 9 della legge n. 392/1978, nella misura risultante dal preventivo (salvo conguaglio in sede di riparto definitivo) e dal consuntivo dell’amministrazione del condominio o del proprietario unico dell’edificio e secondo le relative tabelle millesimali. Il mancato pagamento, entro due mesi dalla richiesta avanzata dal locatore, degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce grave inadempimento del conduttore e dà luogo, pertanto, alla risoluzione di diritto del contratto. Il conduttore sarà comunque tenuto, in ogni caso, al pagamento dell’interesse di mora sulle somme non corrisposte nella misura del due per cento mensile decorrente dall’inizio del terzo mese successivo alla richiesta del locatore.
Art. 6 – Il conduttore è tenuto ad eseguire tutte le riparazioni conseguenti a danni provocati dalla sua negligenza nell’uso della cosa locata e delle apparecchiature ivi esistenti, nonché le piccole riparazioni di cui all’art. 1609 c.c.
Nei casi previsti dagli artt. 1583 e 1584 c.c. il conduttore non avrà diritto a pretendere alcun risarcimento di danni o spese qualora, per riparazioni necessarie, anche se differibili, modifiche o miglioramenti all’intero stabile, o a parte di esso, dovesse risultare limitato l’uso ed il godimento della cosa locata, fermo restando il suo diritto ad ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto ove l’esecuzione delle riparazioni renda inutilizzabile l’immobile locato.
Art. 7 – Le spese straordinarie tutte per riparazioni, manutenzioni, sostituzioni (totali o parziali) o per altre opere riguardanti le parti, cose ed impianti comuni saranno sostenute dal locatore, con l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore, ad integrazione del canone, un aumento tale da assicurargli l’interesse legale sul capitale impiegato, con decorrenza dal primo mese successivo a quello dell’ultimazione dei lavori.
Art. 8 – I locali si concedono in locazione per il solo uso di (4)
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È espressamente vietata qualsiasi variazione, anche parziale, di destinazione o uso dell’unità immobiliare locata e delle modalità di svolgimento dell’attività contrattualmente prevista. La violazione di tale divieto comporterà la risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento del conduttore, che il locatore potrà far valere nei termini di cui all’art. 80 della legge 392/1978. Qualsiasi eventuale deroga al divieto di cui sopra dovrà risultare da atto scritto.
Art. 9 – Salvo quanto disposto dall’art. 36 della legge n. 392/1978, è fatto espresso divieto al conduttore di sublocare, dare in comodato, conferire in società, in tutto o in parte, la cosa locata e di cedere o trasferire a qualunque titolo il contratto. Ogni deroga deve essere autorizzata per iscritto. La violazione di tale divieto comporterà la risoluzione di diritto del contratto.
Art. 10 – Il conduttore, a seguito della visita dell’immobile e delle indagini, anche amministrative, e degli accertamenti espletati, dichiara che la cosa locata trovasi in buono stato locativo, compresi gli impianti esistenti ed adatta all’uso contrattualmente previsto. Il conduttore, pertanto, dichiara di esonerare il locatore da ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni, di licenze amministrative o condominiali, anche se dipendenti dalla cosa locata, fermo restando il suo diritto, in tali ipotesi, allo scioglimento del contratto, senza alcun risarcimento dei danni. Il conduttore si obbliga, altresì, a rispettare il regolamento dello stabile, che dichiara di ben conoscere e ad osservare le deliberazioni delle assemblee dei condomini.
Art. 11 – Il conduttore è costituito custode della cosa locata e dovrà utilizzarla con la diligenza del buon padre di famiglia.
Egli esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che potessero derivargli da fatto doloso o colposo dei dipendenti del locatore, compreso il portiere, o di terzi in genere.
Art. 12 – Il conduttore, qualora esista o venga istituito il servizio di portineria, è tenuto ad osservare le modalità che regolano il servizio stesso e le norme impartite dal locatore. Questi si riserva la facoltà, oltre che di istituire, anche di sopprimere di propria iniziativa il servizio di portineria, adottando gli opportuni accorgimenti.
Art. 13 – Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria alla cosa locata, compresi gli impianti esistenti, senza preventivo consenso scritto del locatore. In particolare, l’esecuzione da parte del conduttore di opere per le quali disposizioni, anche future, legislative e regolamentari in materia edilizia prescrivano il rilascio di autorizzazioni, concessioni, licenze e permessi, comporterà la risoluzione di diritto del contratto.
Art. 14 – Al termine della locazione l’immobile sarà riconsegnato in buono stato locativo, salvo il deterioramento da normale uso.
Tutti i lavori, opere, accessioni ed aggiunte eseguiti durante la locazione andranno a beneficio del locatore senza che il conduttore possa accampare diritti o pretese di alcun genere, a meno che il locatore non preferisca la restituzione dei locali nel pristino stato, a cura e spese del conduttore.
Art. 15 – Il conduttore dovrà in ogni caso consentire l’accesso del locatore o di suoi incaricati nell’unità immobiliare locata per l’accertamento dell’adempimento da parte di esso conduttore degli obblighi posti a suo carico dal presente contratto, relativamente alla destinazione ed allo stato di manutenzione.
Dopo la disdetta o nel caso in cui il locatore intendesse vendere la cosa locata, il conduttore dovrà consentire la visita dalle ore . . . . . . . alle ore . . . . . . . dei giorni dispari non festivi, sotto pena della risoluzione di diritto del contratto e del risarcimento dei danni.
Art. 16 – A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi e di convalida di sfratto o di licenza ed ai fini della competenza giudiziaria, il conduttore elegge domicilio nell’immobile locato o, in caso di abbandono dell’immobile stesso, presso il portiere dello stabile o presso l’Ufficio di Segreteria del Comune.
Art. 17 – A garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni assunte con il presente contratto il conduttore ha corrisposto al locatore, a titolo di deposito cauzionale, la somma di euro . . . . . . . (. . . . . . . . . . . .), pari a tre mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni o altri corrispettivi e produttivo di interessi.
Il deposito cauzionale sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile e sempre che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi tutti derivantigli dal contratto di locazione.
In caso di mancata puntuale riconsegna di tutti i locali in buono stato locativo, il locatore è fin da ora autorizzato ad incamerare il deposito cauzionale a titolo di penale per il ritardo. Il conduttore sarà tenuto, inoltre e comunque, all’ulteriore risarcimento dei danni.
Art. 18 – Il conduttore dichiara di accettare come parte integrante del presente contratto tutte le condizioni contenute nel «Regolamento generale per gli inquilini», predisposto dalla Confedilizia e registrato il 19 aprile 2002 presso l’Ufficio Roma 7 dell’Agenzia delle Entrate, al n. 3311.
L’infrazione alle norme del Regolamento, se contestata almeno due volte al conduttore mediante lettera raccomandata, determina ipso jure la risoluzione del contratto a danno e spese del conduttore ai sensi dell’art. 1456 c.c.
Art. 19 – Le spese di bollo e di quietanza sono a carico del conduttore. Le spese di registrazione saranno a carico delle parti come per legge.
Art. 20 – In deroga all’art.1193 c.c., il locatore avrà facoltà di attribuire qualsiasi pagamento ai debiti più antichi indipendentemente dalle eventuali diverse indicazioni del conduttore stesso.
Art. 21 – Con la sottoscrizione del presente contratto, il conduttore (o, per esso, un soggetto terzo da lui delegato) subentra per la durata della detenzione, alla figura del proprietario, nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva posti al servizio dell’immobile, secondo la prescrizione della normativa vigente.
Art. 22 – Insorgendo vertenze o dissidi fra le parti, anche in ordine all’interpretazione o all’applicazione del presente contratto, ciascuna parte interessata non potrà adire l’Autorità Giudiziaria prima di essersi rivolta alla locale Associazione territoriale aderente alla Confedilizia per tentare un amichevole componimento, o comunque prima che siano decorsi 30 giorni dalla domanda inoltrata all’Associazione in questione per l’anzidetto componimento.
Art. 23 – Il conduttore dichiara di essere a conoscenza e comunque di accettare che il collegamento dell’unità immobiliare locata a reti di telecomunicazione richiede l’assenso dell’assemblea condominiale o della proprietà. Pertanto, ove intenda avvalersi di servizi di telecomunicazione forniti attraverso cavi o apparecchiature delle quali non siano già dotati i beni locati o lo stabile nei quali gli stessi sono siti, si impegna a darne preventiva comunicazione al locatore.
Art. 24 – Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti richiamano le disposizioni della L. 392/1978 in quanto applicabili, quelle del Codice Civile, nonché gli usi locali.
Eventuali modifiche della legge n. 392/1978 comporteranno l’adeguamento ad esse di quanto pattuito con il presente contratto.
Art. 25 – Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo e non potrà essere provata che mediante atto scritto.
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Letto, approvato e sottoscritto
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Il locatore
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Il conduttore
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A mente dell’art. 1342, secondo comma, codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui agli artt. 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 13, 15, 16, 18.
Il locatore
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il conduttore
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Caramanico Alessandro Commercialista e Revisore Contabile.