Contratto di affitto di struttura alberghiera

Contratto di affitto di struttura alberghiera

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Con la presente scrittura privata, da valersi ad ogni effetto di legge, tra i signori:
da una parte, la società …. S.p.A., con sede legale in …., via …., n. …, in persona dell’Amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Sig. …, codice fiscale e partita IVA …., iscritta al registro delle imprese di …., al n. …, REA n. …, che d’ora innanzi, per brevità, sarà denominata “LOCATORE”;
e, dall’altra, la società …. s.r.l., con sede legale in …., via …., n. …, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. …, codice fiscale e partita IVA …., iscritta al registro delle imprese di …., al n. …, REA n. …, che d’ora innanzi, per brevità, sarà denominata “AFFITTUARIO”;

Si conviene e si stipula quanto segue:

Articolo 1 -Affitto e conduzione di albergo
Il Locatore concede in affitto all’Affittuario, che accetta, il proprio albergo sito in …., via ….., n. …, avente insegna “….”.
Si dà atto che l’albergo si consegna come immobile, accessori e pertinenze in stato di servire all’uso e alla produzione cui è destinato secondo la norma dell’art. 1617 c.c. e che tutte le attrezzature dell’albergo sono in efficiente stato di funzionamento tanto come arredamenti che come impianti: ascensori, montacarichi, servizi igienici, posta pneumatica, telefoni, caldaie per riscaldamento e acqua calda, cabina elettrica ecc. tutto quanto cioè il necessario per il funzionamento, come da verbale di consegna e di stato (all. 1), che i contraenti sottoscrivono a parte.
L’Affittuario si impegna di condurre direttamente e ininterrottamente l’albergo come si conviene alla categoria lusso. La conduzione dovrà essere pertanto signorile come nel passato, onde conservare la sua valorizzazione economica.
L’Affittuario dovrà custodire e conservare nel miglior modo quanto è oggetto dell’affitto ed osservare il rispetto delle leggi e dei regolamenti vigenti in materia di esercizi alberghieri.
Il personale che potrà assumere dovrà essere, di qualifica e numero corrispondente alla categoria lusso specificata nella licenza d’esercizio.

Articolo 2 Canone di affitto
Il corrispettivo dell’affittanza viene stabilito sotto forma di percentuale nella misura del ….% sugli affari, escluse le partite di giro e precisamente: IVA, percentuale servizio, mentre saranno comprese tutte le altre voci, nessuna esclusa, concernente gli introiti dell’albergo. L’Affittuario assicura comunque un minimo garantito annuo di € …..,00 (euro …../00) che si impegna di versare a rate mensili di € ….,00 (euro …../00) dall’inizio dell’affittanza ed entro il …. di ogni mese.
Inoltre si conviene che in base alle risultanze finali degli affari di ogni esercizio, se queste superano la cifra di €…. (euro….) al netto delle sole partite di giro e cioè della percentuale di servizio e IVA, l’Affittuario corrisponderà entro …. giorni dalla fine di ogni anno solare al locatore, la convenuta quota integrativa del ….% sulle entrate in eccedenza dei ….

Articolo 3 Durata dell’affitto
La durata dell’affitto sarà di …. anni, con inizio dal …. e terminerà quindi al …. e sarà rinnovabile tacitamente per altri tre anni salvo disdetta delle parti o di una di esse, con n. …. mesi di preavviso, da inviarsi a mezzo di lettera raccomandata.

Articolo 4-Manutenzioni e riparazioni
L’Affittuario si obbliga ad usare gli impianti e le attrezzature con la massima cura e diligenza provvedendo a sue spese a tutte le opere di manutenzione ordinaria ed anche straordinaria degli impianti, arredamenti, alle verniciature e tinteggiature dei locali, ecc. e ciò con espressa deroga alla norma dell’art. 1621 c.c. come si addice alla tenuta di un albergo della categoria lusso, senza alcun diritto a diminuzione del corrispettivo dovuto nel caso di cui alla norma dell’art. 1622 c.c. Soltanto la manutenzione straordinaria dell’immobile deve intendersi a carico del locatore (art. 1576, primo comma, c.c.).

Articolo 5-Modificazioni — aggiunte — migliorie
Nessuna modificazione all’immobile, agli impianti ed alle istallazioni può essere apportata senza il preventivo assenso scritto del locatore, al quale dovrà esserne fatta richiesta per iscritto coi relativi disegni delle opere da eseguire, che verranno sottoposti all’esame di tecnici di fiducia della locatrice ed eseguite, se autorizzate, da ditte di fiducia della locatrice stessa del cui nominativo sarà data comunicazione all’Affittuario. Le eventuali istallazioni aggiuntive passeranno automaticamente di proprietà del locatore senza alcun corrispettivo da parte dello stesso.

Articolo 6 -Diritto del locatore di eseguire ispezioni e verifiche
Il Locatore ha diritto di ispezionare l’immobile e di controllare in ogni tempo e senza preavviso la conduzione dell’albergo sia dal lato tecnico che da quello amministrativo; fermo restando quanto sopra, le parti convengono di affidare a persona di fiducia della locatrice le funzioni di controllo amministrativo, persona che può essere prescelta anche fra il personale dipendente dell’albergo.
E’ comunque convenuto che per il controllo interno degli introiti l’Affittuario conserverà l’attuale organizzazione contabile meccanografica.

Articolo 7-Premi per assicurazioni, tasse e imposte
Tutte le imposte e tasse relative alla conduzione dell’albergo saranno a carico dell’Affittuario, fatta eccezione per i premi di assicurazione incendi, fulmine, scoppio caldaie. L’Affittuario dovrà assicurare la continuazione delle polizze esistenti per il rischio incendio e R.C. provvedendo puntualmente ai pagamenti e, rimettendo le relative quietanze di premi alla locatrice.

Articolo 8-Rendiconti
L’Affittuario trasmetterà al Locatore trimestralmente ed entro il …. giorno dalla scadenza il riepilogo del movimento del trimestre (all. 2) ed entro il …. di ogni anno una relazione con i totali degli affari dell’esercizio ed il prospetto delle integrazioni.

Articolo 9-Danni all’albergo in caso di incendio
Il Locatore provvederà al ripristino del fabbricato nei limiti dell’indennizzo corrisposto dalla compagnia assicuratrice.

Articolo 10-Denominazione dell’albergo e sua qualifica
La denominazione dell’albergo dovrà essere mantenuta e così pure la classifica di esercizio di categoria lusso, salvo il diverso accordo scritto in caso ravvisata opportunità di cambiamento.

Articolo 11-Gestione dell’immobile e del contratto di affitto da parte
del Locatore
Il Locatore potrà cedere, senza che occorra il consenso dell’affittuario, tanto il fabbricato che il contratto di locazione ad una società controllata dalla stessa società locatrice proprietaria.

Articolo 12-Esclusione di subaffitto
E’ fatto divieto di subaffitto anche parziale o di cessione del contratto di affitto da parte dell’Affittuario, tranne intervenga un consenso scritto del Locatore.

Articolo 13-Vendita
In caso di alienazione dell’albergo è in facoltà del Locatore di risolvere il contratto con un preavviso di n. … mesi e con la corresponsione all’affittuario di un indennizzo sin d’ora stabilito nella somma di € ….,00 (euro …./00) per ogni anno in meno della durata dell’affittanza e proporzionalmente per eventuali frazioni di anno.
In questo caso l’Affittuario sarà pure indennizzato con lo stesso criterio sopra esposto per i lavori di miglioria eseguiti, previa autorizzazione scritta da parte del locatore, in quella misura che di volta in volta sarà stabilita all’atto dell’autorizzazione stessa e provvederà alla riconsegna immediata dell’albergo in efficiente stato di funzionamento con gli arredi indicati nel verbale di consegna.

Articolo 14-Riconsegna dell’albergo alla fine del contratto
Questa dovrà avvenire puntualmente alla scadenza del contratto senza pretese di indennizzo da parte dell’Affittuario. Saranno conteggiati a debito dell’Affittuario i danneggiamenti constatati ed eventuale mancanza di arredi e mobili rilevati secondo l’inventario di consegna.

Articolo 15-Trasferimento di licenza di esercizio
e permessi alla fine della locazione
L’Affittuario al termine della locazione dovrà facilitare il trasferimento delle licenze o voltura dei permessi.

Articolo 16-Clausola risolutiva espressa per inadempienza dell’affittuario
Le clausole del presente contratto sono tutte interdipendenti ed essenziali, per cui la inosservanza di anche una sola di esse produrrà per il locatore la facoltà di ritenere risolto il contratto a norma dell’art. 1456 c.c.

Articolo 17- Domicilio eletto dalle parti
A tutti gli effetti del presente contratto, ivi compresa la notifica di atti esecutivi ai fini della competenza giudiziaria, l’Affittuario dichiara di essere domiciliato presso l’azienda locata in …..

Articolo 18-Spese di registrazione
Tutti gli oneri fiscali, cui darà origine la presente convenzione, ed in particolare le spese di registrazione, sono da intendersi ad esclusivo carico dell’Affittuario, ivi comprese eventuali sanzioni penali.
Articolo 19-Modifiche del contratto
Saranno valide soltanto se apportate esclusivamente mediante atto scritto.

Articolo 20-Garanzie di inadempimento
A garanzia dell’adempimento delle clausole del contratto stesso, l’Affittuario richiederà da parte della banca …. il rilascio a favore della locatrice di una fideiussione bancaria irrevocabile per un totale di € ….,00 (euro …./00), fideiussione da tenere in vita per tutta la durata del contratto e suoi eventuali rinnovi a cura dell’Affittuario. Qualora per qualsiasi motivo non fosse possibile ottenere il rinnovo della fideiussione, l’Affittuario è tenuto a provvedere immediatamente a costituire direttamente il deposito cauzionale in oggetto mediante versamento in denaro o titoli di godimento del locatore a mani dello stesso.

Articolo 21 Liquidazione del personale
Il Locatore all’atto della cessazione alla propria gestione, procederà al licenziamento ed alla liquidazione di tutto il personale in servivo, corrispondendo allo stesso fino a tale data i ratei di ferie, della 13ª mensilità, e della 14ª mensilità e di anzianità, secondo le tabelle. Al personale che non verrà riassunto dall’Affittuario sarà corrisposta a carico dei locatario l’indennità di preavviso.
Per motivi regolamentari l’Affittuario continuerà a gestire i salari sull’attuale libro apposito fino alla concessione della sua licenza e questi importi saranno a suo carico come gli oneri differiti che decorreranno dal giorno di passaggio di esercizio.

Articolo 22 -Gestione dell’esercizio da parte dell’affittuario prima di ottenere le licenze
L’Affittuario si assume tutte le responsabilità civili, penali ed amministrative di ogni genere inerenti all’esercizio della firma del contratto al conseguimento della licenza a lui intestata, e di rispettare rigorosamente tutte le disposizioni di legge ed in particolare della legge di P.S. inerente all’azienda stessa.

Articolo 23- Riscaldamento negozi
L’Affittuario è tenuto ad erogare il riscaldamento durante il periodo invernale ai negozi locati dal locatore nello stabile di sua proprietà e limitatamente al negozio locato a …., la fornitura gratuita dell’acqua calda e fredda.
Il rimborso della spesa per il riscaldamento, tenuto conto dell’onere del combustibile, del servizio, manutenzione ed ammortamento dell’impianto, è stabilito in € ….,00 (euro …./00) giornaliere per vetrina locata e per tutta la durata del periodo di riscaldamento, durata che ha normalmente inizio il …. e termine il …., salvo anticipazione o prolungamento del periodo a insindacabile criterio dell’amministrazione dell’albergo.

Articolo 24- Servizio ristorazione
L’Affittuario si impegna di assicurare il servizio del ristorante nel migliore dei modi ai clienti dell’albergo e ciò anche per conservare la classifica di lusso. Poiché confina con l’adiacente proprietà di …., il locatore si impegna ad evitare qualsiasi causa di disturbo per gli inquilini dello stabile impedendo la diffusione di vibrazioni, rumori e quant’altro possa turbare la tranquillità degli inquilini stessi.

Articolo 25 -Foro competente
Per qualsiasi controversia nascente dall’interpretazione o dall’esecuzione del presente contratto è riconosciuta la competenza esclusiva del Foro di ….
Letto, confermato e sottoscritto
…., lì ….
Il Locatore L’Affittuario
………… …………

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1341, secondo comma, Codice Civile, le parti dichiarano espressamente di essersi soffermate e di approvare specificamente le seguenti clausole:1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25.
…., lì ….

Il Locatore L’Affittuario
………… ………….

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